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Dismissioni: oggi i primi tre bandi del Demanio per vendere palazzi, ville e appartamenti

di Gianni Trovati

Partiranno oggi i primi tre bandi del Demanio per mettere sul mercato 90 fra immobili residenziali, commerciali o direzionali, ma anche palazzi storici, ex caserme e terreni agricoli o edificabili. I tre bandi rappresentano la prima mossa di un’operazione che nei prossimi mesi proporrà in asta 420 immobili con un valore medio unitario intorno al milione di euro.

Numeri e divisione dei compiti del piano straordinario di dismissioni immobiliari previsto dall’ultima manovra sono scritti nel decreto dell’Economia pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Insieme al provvedimento di Palazzo Chigi che autorizza il progetto di vendita chiamato a raccogliere 1,25 miliardi in tre anni, 950 milioni entro il 2019, con l’obiettivo primario di ridurre deficit e debito e centrare i saldi concordati da Bruxelles.

Il progetto viaggia su tre livelli. Il primo è compito dell’agenzia del Demanio, che offrirà in tutto 1.600 beni, divisi in due famiglie: il cuore dell’operazione riguarda 420 immobili, per altrettanti milioni di euro, e si concentra quindi sui pacchetti più “pesanti”, in grado di attivare investimenti importanti sul territorio. Il ventaglio delle offerte è il più variegato. A Piacenza e a Bologna si potrà investire in palazzi nobiliari, a Novara sul mercato finiranno tre enormi ex caserme, a Venezia si potrà puntare per esempio sull’ex convento di San Salvador, a Firenze andrà in vendita Villa Camerata ma sul piatto ci saranno anche beni residenziali, appartamenti importanti a Milano e Roma o ville in zone turistiche (per esempio a Camogli). L’altro capitolo è rappresentato da circa 1.200 micro-beni, che porteranno in tutto 38 milioni di euro. In questo caso, sono già partiti bandi che hanno messo sul mercato più di 500 offerte.

L’altro pilastro dell’operazione passa da Invimit, e anche in questo caso si divide in due tronconi: 500 milioni attraverso la creazione del Fondo Dante, in cui confluiranno immobili della Pa centrale e degli enti locali e 110 milioni tramite vendite in asta rivolte ai privati. A completare il quadro interviene il ministero della Difesa, che metterà sul piatto 40 beni per un valore di 160 milioni.

Il primo portafoglio demaniale è diviso in tre bandi articolati in base alla situazione dei diversi beni, che incide sui tempi necessari alla due diligence da parte degli investitori e al calendario indispensabile per assumere una decisione. Un bando dalla scadenza più stretta interesserà gli immobili che non hanno bisogno di profondi interventi per la riconversione, mentre quando lo sforzo progettuale è più impegnativo i termini saranno più distesi. Il terzo bando riguarderà invece lotti adiacenti che si proverà a vendere insieme, e che saranno invece separati se l’offerta unitaria non avrà successo. Grazie a un’alleanza con i notai, le aste viaggeranno in via telematica sul portale del Notariato.

I tempi sono comunque accelerati rispetto al tran tran delle dismissioni “ordinarie” che in media non è andato oltre le poche centinaia di milioni all’anno in tutta la Pa, centrale e locale. Anche per questo il censimento necessario a preparare l’offerta ha imposto all’agenzia del Demanio di analizzare in pochi mesi un volume di immobili che con i ritmi normali si raggiunge in cinque anni.

I saldi di finanza pubblica aprono inevitabilmente l’agenda dell’operazione straordinaria sul mattone di Stato. Il piano è stato concepito a dicembre, nei giorni chiave della trattativa con la Ue sugli obiettivi di deficit e debito per quest’anno, ed è stato determinante per chiudere il negoziato europeo su un disavanzo 2019 al 2% che ha evitato all’Italia la procedura d’infrazione, con un copione ripetuto nelle scorse settimane. La vendita del mattone contribuisce anche a mettere un freno al debito pubblico, anche se in questo caso il capitolo determinante dei progetti negoziati a dicembre con la Commissione è rappresentato dall’obiettivo di alienazioni per 18 miliardi, che dovrebbe puntare sulle partecipazioni del Tesoro nelle società ma finora non ha visto muoversi nulla.

Ma l’obiettivo è di cogliere l’occasione per attrarre investimenti italiani e stranieri sul territorio. In quest’ottica è stata portata avanti la selezione degli immobili da mettere subito sul mercato, che ha impegnato l’agenzia nei mesi scorsi per arrivare pronti al via libera operativo con il decreto ancora fresco di stampa. La prima selezione ha puntato su beni “pronto uso” per gli investitori, dotati cioè di valutazioni aggiornate e di destinazioni d’uso compatibili con piani di sviluppo immobiliare. Quando invece la carta d’identità urbanistica e burocratica ha ancora bisogno di varianti, sarà l’agenzia a costruire le intese con gli enti locali interessati, che potranno ambire a un premio fra il 5 e il 15% del ricavato in base ai tempi impiegati per sistemare le carte.


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