Obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione anche per gli aventi causa del concessionario

Dopo aver concluso con un ente locale una convenzione che prevedeva il rilascio di una concessione edilizia per la realizzazione di un complesso con l'obbligo di realizzare delle opere di urbanizzazione (beneficiando di un consistente scomputo degli oneri concessori), la società concessionaria, ottenuto il rilascio del titolo abilitativo edilizio, alienava ad altra società la porzione di terreno relativa all'intervento di edificazione del complesso. Nell'atto di compravendita la società acquirente, nel dichiarare di conoscere il contenuto della convenzione conclusa dalla società alienante con l'ente locale, per quanto di sua competenza faceva proprie le pattuizioni della stessa convenzione subentrando nei relativi obblighi; l'assunzione di tali obblighi costituiva, peraltro, il presupposto della voltura della concessione edilizia in favore della società acquirente che, tuttavia, successivamente, non provvedeva all'adempimento degli obblighi di realizzazione delle opere di urbanizzazione.
Sul relativo contenzioso è intervenuta la recentissima sentenza del Tar Campania, Napoli, sezione II, 9 gennaio 2017 n. 187.

Accollo esterno (non liberatorio e cumulativo)
La giurisprudenza amministrativa, puntualmente richiamata dalla sentenza in esame, ha chiarito che l'obbligazione assunta di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione deve qualificarsi propter rem, nel senso che va adempiuta non solo da colui che ha stipulato la convenzione edilizia, ma anche da colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia e da colui che realizza opere di trasformazione edilizia ed urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa (si veda anche la recentissima Tar Sardegna, sezione II, 10 gennaio 2017 n. 13). L'obbligazione in solido per il pagamento degli oneri di urbanizzazione e la natura reale dell'obbligazione in esame riguarda dunque i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione, quelli che realizzano l'edificazione ed i loro aventi causa.
Secondo la sentenza in esame, le due società restano entrambe obbligate nei confronti dell'amministrazione comunale in relazione agli obblighi de quibus, dovendosi qualificare la fattispecie in termini di accollo esterno - destinato a produrre effetti nei confronti del creditore - non liberatorio e cumulativo. Ed invero, ai sensi dell'articolo 1273, comma 2, codice civile l'accollo esterno si può ritenere liberatorio per il debitore ceduto al ricorrere di due condizioni alternative fra di loro (ritenute insussistenti nel caso di specie): l'inserimento, nella convenzione fra accollante e debitore originario, di una specifica condizione in tal senso, ovvero l'accettazione inequivoca e specifica, rilasciata dal creditore, di voler liberare l'originario debitore.

La prescrizione
Quanto alla prescrizione della pretesa vantata dall'amministrazione comunale, la sentenza in esame evidenzia che secondo orientamento giurisprudenziale prevalente la scadenza del termine decennale per l'ultimazione dell'esecuzione delle opere di urbanizzazione non fa venire meno la relativa obbligazione, la quale, al contrario, diventa esigibile proprio da tale momento, dal quale inizia a decorrere l'ordinario termine di prescrizione.