Appalti

Demolizione e ricostruzione, va conservata l'area di sedime

di Pippo Sciscioli

Nella demolizione e ricostruzione di un fabbricato, intervento che rientra nella ristrutturazione edilizia da realizzare con semplice Scia (articolo 22 del Dpr 380/2001) va rispettato non più solo il volume ma anche l'area di sedime del fabbricato originario, e cioè la sua impronta a terra.
La rilevante novità arriva dal decreto Sblocca-cantieri, il Dl 32/2019 convertito dalla legge 55/2019 che, oltre a riformare il codice dei contratti pubblici, contiene disposizioni in materia di rigenerazione urbana, la cui ratio, è bene evidenziarlo per capirne il senso, è quella di garantire una drastica riduzione del consumo di suolo.

La nuova disposizione è l'ultima in ordine di tempo nell'ambito della nozione di demolizione e ricostruzione, più volte modificata dal legislatore. Prima, intesa come fedele ricostruzione del fabbricato, compresa sagoma, volumetria, area di sedime, materiali; poi, più semplicemente intesa come ricostruzione con la stessa volumetria e non anche sagoma (se non per gli immobili sottoposti a vincoli in base al Dlgs 42/2014).
Con la legge 98/2013, infatti, il legislatore aveva trasferito dalla nozione di «nuova costruzione» (per cui è necessario il permesso di costruire) a quella di "ristrutturazione" (per cui è sufficiente la Scia) l'intervento di demolizione e ricostruzione senza il rispetto della sagoma, quest'ultima poi definita dal regolamento edilizio tipo varato dalla Conferenza unificata nell'Intesa del 20 ottobre 2016 come la conformazione plano-volumetrica della costruzione fuori terra nel suo perimetro considerato in senso orizzontale verticale.

Adesso, invece, il decreto Sblocca-cantieri fa segnare un ritorno al passato riproponendo l'obbligo di rispettare anche l'area di sedime nella demolizione e ricostruzione.
La norma, tuttavia, non incide sulla formulazione dell'articolo 3, comma 1, lettera d) del Dpr 380/2001 (testo unico dell'edilizia), che definisce il concetto di demolizione e ricostruzione all'interno della nozione di ristrutturazione edilizia, ma invece aggiunge un nuovo comma all'articolo 2-bis dello stesso Dpr n. 380 in tema di deroghe ai limiti di distanza tra fabbricati.

Si è quindi ingenerato un difettoso coordinamento normativo fra le due disposizioni del testo unico dell'edilizia e cioè l'articolo3, comma 1, lettera d) che non impone nell'ambito della ristrutturazione l'obbligo di mantenimento della sagoma e dunque dell'area di sedime dell'edificio ricostruito rispetto a quello demolito e il comma 1-ter aggiunto all'articolo 2-bis che invece proprio per questi intereventi edilizi impone il mantenimento dell'area di sedime e dunque della sagoma.
Sarà, dunque, compito della giurisprudenza amministrativa dare una risposta ai molti dubbi che già sono sorti fra gli addetti lavori.

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