Per il lotto intercluso l'area deve essere interamente urbanizzata
In ambito edilizio la sussistenza della fattispecie del lotto intercluso, che consente ai costruttori di evitare il ricorso al piano di lottizzazione in luogo del rilascio diretto del permesso di costruire, richiede la puntuale verifica, a cura del Comune, della concreta urbanizzazione dell'intera area in cui dovrà realizzarsi l'intervento edilizio sotto il profilo dell'accertamento della presenza sia delle opere di urbanizzazione primaria (strade, fogne, reti, parcheggi) sia delle opere di urbanizzazione secondaria (scuole, impianti sportivi, parchi, uffici pubblici, attrezzature sociali).
Solo a seguito di questa rigorosa verifica favorevole, lo strumento urbanistico attuativo potrà ritenersi superfluo, considerato che la completa e omogenea edificazione e infrastrutturazione del comprensorio interessato ha di fatto determinato una situazione corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione del piano di lottizzazione, richiesto pregiudizialmente dal piano regolatore generale ai fini del rilascio da parte del Sue dei titoli autorizzativi edilizi per i singoli interventi.
La sentenza n. 8270/2019 del Consiglio di stato ha fissato un punto fermo nella ricostruzione della fattispecie che spesso ha costituito terreno di scontro fra gli uffici tecnici comunali e i privati costruttori, evidentemente interessati a evitare i più lunghi tempi di approvazione da parte del Comune del piano di lottizzazione per edificare l'area prescelta.
Il lotto intercluso
Secondo il Consiglio di stato, il lotto intercluso si concretizza in presenza di quattro condizioni:
• che l'area sia l'unica a non essere stata ancora edificata nell'ambito della maglia;
• si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
• sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione previste dagli strumenti urbanistici sia primarie sia secondarie;
• sia interessata da un progetto edilizio del tutto conforme al piano regolatore generale.
In sostanza, non è necessario che il lotto intercluso sia circondato da costruzioni sui quattro lati ma che si sia in presenza di un relitto autonomamente edificabile in quanto urbanisticamente già definito, cioè compiutamente e interamente collegato e integrato con strade, servizi, piazze, giardini, parcheggi e con altri immobili adiacenti.
In presenza di queste condizioni, poiché è già avvenuta di fatto la completa edificazione e la integrale urbanizzazione dell'area, il Comune non può richiedere al privato la presentazione del piano di lottizzazione che sarebbe evidentemente superfluo.
Il piano di lottizzazione
Quando, invece, il territorio è solo più o meno intensamente urbanizzato ed edificato, secondo la giurisprudenza amministrativa, è indispensabile la preventiva approvazione da parte del Comune di un piano di lottizzazione presentato dai lottizzanti per l'ordinato assetto del territorio, alla luce della disposizione contenuta nell'articolo 9 comma 2 del Dpr 380/01, che rappresenta la regola generale in tema di governo del territorio nel momento in cui lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione avvenga mediante uno strumento urbanistico di livello inferiore, che precede il rilascio del titolo autorizzativo del singolo intervento.
La sentenza del Consiglio di Stato n. 8270/2019
