La vendita dell’immobile inutilizzato dal Comune sconta l’imposta di registro non l’Iva

La Corte di cassazione V sezione civile con sentenza n. 16534/2017, ha ritenuto soggetta a imposta di registro e non a Iva la vendita da parte di un Comune di un edificio che, seppur non funzionale alla «sfera istituzionale» dell'attività comunale, è rimasto da anni inutilizzato e, nel lontano passato, adibito a colonia marina, dapprima gestita dal Comune stesso e poi da una società privata cui il Comune aveva demandato la gestione della colonia.

L’imposizione sugli edifici degli enti locali
Gli enti locali in quanto enti non commerciali sono soggetti passivi agli effetti dell'Iva limitatamente alla cessione di beni e alle prestazioni di servizi effettuate nell'esercizio di attività commerciali o agricole, a nulla influendo l'esistenza o meno di una distinta organizzazione contabile amministrativa.
Per gli immobili è decisiva la loro classificazione tra:
- quelli adibiti ad attività commerciali, che sono attratti dalla disciplina Iva e
- quelli adibiti ad attività istituzionali che sono fuori campo Iva.
Per la cessione d' immobili, anche strumentali, gli enti locali devono pertanto verificare se gli stessi appartengono al patrimonio immobiliare utilizzato per lo svolgimento dell'attività istituzionale , ovvero se tali immobili sono impiegati nell'attività commerciale svolta dall'ente.
Nel primo caso la vendita è soggetta a imposta di registro proporzionale e nel secondo caso all'Iva.
Il passaggio di un immobile dalla sfera commerciale a quella istituzionale configura (si veda la circolare Mef n.8/1993) presupposto impositivo ai sensi dell'articolo 2, comma 2, n. 5, del Dpr 633/1972. La classificazione dei beni immobili nelle due sfere deve essere evidenziata negli inventari dell'ente e nota ai responsabili dei servizi per la corretta rilevazione contabile della detraibilità o meno dell'Iva sugli acquisti di beni e servizi.

Il caso concreto
Il caso esaminato dalla Corte di cassazione riguardava un immobile destinato inizialmente ad attività commerciale (colonia marina) gestita dal Comune, concesso successivamente in locazione per un breve periodo a terzi e dal 2001 in poi non più utilizzato. Al momento della cessione l'immobile era classificato nel patrimonio disponibile del Comune non essendo adibito da tempo a pubblici servizi. La Corte di cassazione conferma l'approdo valutativo cui era pervenuto il giudice di appello che aveva considerato l'atto di vendita un mero provvedimento di disposizione del proprio patrimonio immobiliare disponibile da parte del Comune «non potendo certo sostenersi che la cessione del medesimo bene immobile fosse riconducibile a un'attività di commercio ex artt. 1 e 4 del dpr 633 del 1972, che presuppone pur sempre che la stessa sia posta in essere nell'esercizio “abituale” e professionale di un impresa, abitualità evidentemente mancante nel caso di specie, proprio perché la gestione della colonia marina (attività commerciale) non era sicuramente più attuale dal 2001: dunque non poteva qualificarsi come inerente all'esercizio dell'impresa, in quanto non si trattava di operazione comportante lo sfruttamento del bene immobile per ricavarne introiti aventi un certo carattere di stabilità, secondo la citata nozione della sesta direttiva ». (il riferimento è alla direttiva del Consiglio europeo n. 77/388/Cee). Sostiene, infine, la Corte che nel caso in esame non poteva neppure ritenersi esistente una fase di liquidazione dell'impresa, come sostenuto dal Comune, posto che la liquidazione è una fase della cessazione dell'attività non riconducibile alla fattispecie esaminata. Occorre ricordare che in materia d'imposta di registro la responsabilità per il versamento del tributo rinviene la propria regolamentazione nell'articolo 57 del Dpr 131/1986 a tenore del quale oltre ai pubblici ufficiali che hanno redatto, ricevuto o autenticato l'atto e ai soggetti nel cui interesse è stata richiesta la registrazione, sono solidalmente obbligati al pagamento dell'imposta i contraenti, le parti in causa, e coloro che hanno sottoscritto o avrebbero dovuto sottoscrivere gli atti e le denunce. È auspicabile che il Comune ricorrente abbia posto in essere un adeguato accantonamento al «fondo rischi contenzioso», come richiesto dal principio contabile applicato 4/2, per far fronte ora al pagamento del tributo.

(*) Presidente Ancrel