Permuta immobiliare senza vincoli per gli enti locali

La manovra economica correttiva del luglio 2011, approvata con il Dl 98/2011, nell’intento di ottenere risparmi di spesa, ha imposto agli enti territoriali un vincolo di finanza pubblica in materia di operazioni immobiliari in base al quale (a decorrere dal 1° gennaio 2014) essi possono effettuare operazioni di acquisto di immobili solo se ne siano documentate l'indispensabilià, l'indilazionabilità e la congruità del prezzo (quest'ultima attestata dall'Agenzia del Territorio, incorporata dall'Agenzia delle Entrate).

La decisione della Corte dei conti veneta
Il regime vincolistico, disciplinato dall'articolo 12, comma 1-ter, del decreto n. 98, ha sollevato una rilevante questione circa il suo perimetro oggettivo di applicazione, che è stata recentemente affrontata dalla Corte dei conti, sezione di controllo per il Veneto, nella deliberazione n. 110/2018. Più in dettaglio, viene fornita una precisazione circa la corretta interpretazione della disposizione in merito alla riconducibilità al suo alveo applicativo dell'istituto giuridico della permuta immobiliare.
Al riguardo, i giudici del controllo veneto rilevano come in passato la giurisprudenza contabile sia più volte intervenuta chiarendo che la norma si riferisce ai casi in cui vi sia un acquisto a titolo derivativo, frutto di una contrattazione tra ente locale e privato, con specifico riferimento al prezzo; viceversa, la sua applicazione è stata esclusa in caso di procedimento autoritativo che presuppone la corresponsione di un indennizzo (come nell'ipotesi di esproprio), oppure nel caso di acquisizione al patrimonio pubblico di opere di urbanizzazione a scomputo (assimilata all'appalto di lavori).
Da questa interpretazione la sezione del Veneto ricava il principio generale secondo cui la norma vincolistica in questione produce effetti esclusivamente nei confronti degli atti posti in essere iure privatorum dalla Pa in cui la stessa acquisti i beni immobili in contropartita dell'esborso di un prezzo a titolo di corrispettivo. Pur rientrando la permuta nell'ambito degli atti in cui l'ente locale agisce iure privatorum, a parere della sezione Veneto, questa operazione immobiliare è fuori dal regime restrittivo sulla scorta dell'esegesi letterale della norma.

Interpretazione della norma
Sotto il profilo lessicale, dopo aver richiamato l'articolo 1552 del codice civiel («la permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro»), ravvisando l'incompatibilità con la disposizione in rassegna, che impone espressamente delle restrizioni alle (sole) «operazioni di acquisto di immobili», i magistrati veneti concludono per l'esclusione delle operazioni di permuta dall'ambito delle limitazioni mancando il sinallagma del trasferimento di bene dietro versamento di corrispettivo.
Alla stessa conclusione si perviene pensando allo scopo della disciplina vincolistica il cui fine risiede nel freno agli esborsi di denaro da parte degli enti per l'acquisto del patrimonio immobiliare; circostanza, invece, aliena alla fattispecie permutativa ove nessun versamento di denaro a titolo di corrispettivo viene a sostanziarsi, bensì unicamente un trasferimento di un bene in cambio di un altro bene. In questa prospettiva, infatti, risolvendosi nella mera diversa allocazione delle poste patrimoniali dell'ente, il contratto di permuta risulta operazione finanziariamente neutra e, conseguentemente, non regolata dal divieto.
Questa posizione interpretativa viene confermata dalla giurisprudenza sia con riferimento alla permuta “pura”, ovvero al trasferimento reciproco di immobili a parità di prezzo, sia relativamente alla permuta “spuria”, cioè quando il valore del bene del privato risulti diverso da quello pubblico da trasferire, nel particolare caso in cui il valore dell'immobile di proprietà della pubblica amministrazione sia superiore a quello della controparte privata, laddove i giudici veneti risolvono la necessità di omogeneizzare il trasferimento incrociato con il correttivo della compensazione a carico del privato (sotto forma – ad esempio – di opere specifiche come la manutenzione degli immobili trasferiti o altri interventi).

La delibera della Corte dei conti Veneto n. 110/2018