Diritti edificatori senza riflessi Imu
Il valore di un terreno va valutato al momento del suo acquisto e non per il potenziale maggior incremento futuro in base alla possibilità di edificazione. Questo il principio contenuto nella sentenza 41/2/2018 della Ctp di Reggio Emilia (presidente e relatore Montanari) depositata lo scorso 10 aprile.
Il caso
La vicenda trae origine dalla notifica di due avvisi di accertamento ai fini Imu ed Ici da parte del Comune ad una società, la quale aveva acquistato un terreno privo di capacità edificatoria, che però era prevista, per il futuro, dai piani dell’amministrazione pubblica. In sintesi, secondo l’ente locale, avendo la contribuente già acquisito dei diritti edificatori prima della compravendita dell’immobile in questione, gli stessi dovevano considerarsi confluiti nel bene e pertanto la società poteva disporre, dalla data della compravendita, di un’area edificabile a tutti gli effetti, quindi soggetta al pagamento delle imposte suindicate.
La società opponeva che su quell’area non vi era alcuna capacità edificatoria, non essendo ancora stata stipulata, nemmeno al momento della presentazione del ricorso in Ctp, la necessaria convenzione urbanistica.
La decisione
I giudici hanno ritenuto illegittimo l’operato del Comune, accogliendo il ricorso presentato dalla contribuente.
La questione è stata risolta dando rilevanza alla situazione al momento dell’acquisto, con irrilevanza dei futuri (per quanto probabili) avvenimenti che avrebbero caratterizzato la vicenda. Infatti, in assenza della necessaria convenzione, il terreno poteva avere, probabilmente, un maggior valore in prospettiva, ma non aveva un “maggior valore attuale”. Pertanto il corretto corrispettivo di acquisto coincideva con il prezzo pagato dalla contribuente, anche in considerazione della stagnante situazione del mercato immobiliare nel periodo di stipula della compravendita.
È stata così respinta l’interpretazione dell’ente locale secondo cui l’immobile avrebbe avuto un istantaneo aumento di valore di mercato per la situazione di edificabilità anche se solo potenziale. Invero la mancata adozione della richiamata convenzione urbanistica impediva alla società di sfruttare immediatamente la capacità edificatoria.
Inoltre anche la quantificazione presuntiva contenuta nell’atto impositivo (corrispondente a circa il triplo del prezzo pagato) appariva secondo i giudici errata. Essa si fondava su una perizia di stima eseguita oltre cinque anni dopo l’acquisto, peraltro redatta al fine di procedere alla trasformazione della ricorrente da società semplice a Srl. La perizia teneva quindi conto dei valori dei beni aziendali, compreso il terreno in questione, derivanti da precedenti rivalutazioni fiscali, e pertanto superiori a quelli effettivi.
La sentenza della Ctp di Reggio Emilia n. 41/2/2018
