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Niente esenzione per i fabbricati invenduti senza la dichiarazione Imu

di Stefano Baldoni (*) - Rubrica a cura di Anutel

Gli immobili invenduti delle imprese di costruzione beneficiano sin dalla metà del 2013 dell'esenzione dal pagamento dell'Imu, ricorrendo alcune stringenti condizioni previste dalla legge.
L’esenzione, tuttavia, sta generando un frequente contenzioso tra enti impositori e imprese, con particolare riferimento alla decorrenza dell'agevolazione ed alla necessità dell'obbligo dichiarativo.

La norma agevolativa
L'articolo 2, comma 1, del Dl 102/2013 ha introdotto per il secondo semestre del 2013 l'esenzione dall'Imu dei fabbricati costruiti e destinati dall'impresa di costruttrice alla vendita, fintantoché permanga tale destinazione e a condizione che non siano in ogni caso locati.
Il comma 2 del medesimo articolo, modificando il comma 9-bis dell'articolo 13 del Dl 201/2011, ha esteso l'esenzione dall'Imu anche per gli anni successivi. La norma subordina l'esenzione alla presenza di alcuni requisiti. In primo luogo, deve trattarsi di fabbricati di nuova costruzione ovvero, come ha chiarito il ministero dell'Economia e delle finanze con la risoluzione n. 11/df/2013, di fabbricati oggetto di intervento di restauro, risanamento conservativo o di ristrutturazione. I fabbricati, inoltre, devono essere destinati alla vendita dalla stessa impresa costruttrice.
L’esenzione, quindi, compete solo nel caso in cui i fabbricati siano di proprietà del soggetto che li ha costruiti (intestatario del permesso di costruire), con esclusione quindi dell'ipotesi in cui fabbricati di nuova costruzione siano ceduti ad altri soggetti pur se quest'ultimi li destinino alla vendita. Inoltre, il fabbricato deve essere destinato alla cessione, destinazione che di norma può ricavarsi dalla contabilizzazione dei relativi costi nell'attivo circolante, tra le rimanenze, e non tra le immobilizzazioni, nel cui caso si verificherebbe invece una destinazione durevole all'esercizio dell'impresa.
Ultimo presupposto è che il fabbricato non sia in ogni caso locato. Secondo il ministero dell'Economia, la destinazione anche temporanea alla locazione dell'immobile fa venire meno il diritto all'esenzione per l'intero periodo d'imposta (risposta seminario Telefisco anno 2014). Qualsiasi utilizzazione temporanea del fabbricato da parte dell'impresa, infatti, fa cessare l'esenzione, conclusione che pare potersi estendere anche all'ipotesi di concessione in comodato. Seppure in quest'ultimo caso si fa notare come il carattere normalmente precario del contratto di comodato non preclude la destinazione alla vendita dell'immobile.
La norma, inoltre, ha espressamente subordinato il beneficio fiscale, a pena di decadenza, alla presentazione della dichiarazione di variazione Imu entro il termine ordinario di scadenza, con la quale il possessore attesta la sussistenza dei requisiti per l'agevolazione e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica (comma 5-bis, articolo 2, del Dl 102/2013). Con riferimento a quest'ultima condizione si sostiene altresì l'inapplicabilità dell'istituto del ravvedimento (articolo 13, lettera c, del Dlgs 472/1997), in quanto trattasi di adempimento previsto per fruire di un'esenzione.

La decorrenza dell’agevolazione
Le norme richiamate stabiliscono che l'agevolazione si applica nel secondo semestre 2013 e successivamente a decorrere dal 2014.
L’agevolazione, peraltro, è valida solo per l'Imu e non anche per la Tasi, non essendo richiamato il comma 9-bis, articolo 13, del Dl 201/2011 dalle specifiche normative disciplinanti quest'ultimo tributo. Nella Tasi, per gli immobili invenduti sopra decritti, il comma 678, articolo 1, della legge 147/2013 ha previsto un'aliquota di base dell'uno per mille, incrementabile dai Comuni fino a un massino del 2,5 per mille.
Non sono mancati, tuttavia, contenziosi instaurati da imprese costruttrici che hanno invocato l'applicabilità dell'esenzione anche per i periodi precedenti al secondo semestre 2013. In proposito, la commissione tributaria regionale di Torino, con la sentenza n. 155/2017, ha ritenuto che secondo una lettura costituzionalmente orientata della norma il legislatore avrebbe abrogato tacitamente la norma previgente, avendo assoggettato gli stessi beni a una forma di esenzione totale dall'imposta, poiché solo interpretando la norma successiva come abrogativa della precedente non si incorrerebbe nel vizio di violazione dei principi costituzionali di eguaglianza e di ragionevolezza.
Tuttavia, il dettato normativo dell'articolo 2 del Dl 102/2013 è chiaro nello stabilire la decorrenza dell'agevolazione dal secondo semestre 2013 (anzi espressamente ribadendo la debenza del tributo per il 2013 fino al 30 giugno). Peraltro anche l'articolo 9, comma 1, del Dlgs 23/2011 prevede espressamente che il tributo si applica sugli immobili, compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa.
La sentenza della commissione tributaria provinciale di Milano n. 2860/2018, invece, non ha condiviso la tesi della Commissione piemontese, ritenendo che l'esenzione non abbia effetto retroattivo, tenendo conto che la norma, esercitando l'ampio potere discrezionale del legislatore in materia di politica tributaria, certamente non irragionevole, ha voluto esentare le imprese dal pagamento dell'Imu sui fabbricati merce, prendendo atto della crisi del settore immobiliare, con decorrenza solo per il futuro.
Proprio per tale decorrenza non retroattiva non spetterà neppure nessuna decurtazione delle sanzioni per eventuali violazioni commesse prima dell'efficacia della norma.

L'obbligo dichiarativo
Come accennato, il comma 5-bis, articolo 2, del Dl 102/2013 ha subordinato l'esenzione alla presentazione a pena di decadenza della dichiarazione Imu di variazione entro il termine del 30 giugno dell'anno successivo a quello della sua decorrenza.
La mancanza della presentazione della dichiarazione comporta quindi la non spettanza del beneficio, pur se sono presenti tutti gli altri requisiti previsti dalla legge. Di questo avviso è stata la Commissione tributaria provinciale di Bergamo nella sentenza del 30 luglio 2018 n. 414 . Si ritiene che l'esenzione, invece, torni a competere dal periodo d'imposta in relazione al quale è stato adempiuto nei termini l'obbligo dichiarativo.

(*) Vice presidente e docente Anutel


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