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I valori tabellari e i valori di riferimento delle aree edificabili

di Antonio Chiariello (*) - Rubrica a cura di Anutel

Con l’ordinanza del 30 gennaio 2019 n. 2620, la sezione Tributaria della Corte di cassazione ha affrontato la questione della limitazione del potere accertativo dell'ente impositore rispetto all'eventuale uso improprio dei « valori da tabella» articolo 59, lettera g) del Dlgs n. 446/1997, rimarcando la loro valenza erga omnes e quindi sia nei confronti del contribuente, sia del Comune.
La disposizione da facoltà ai Comuni di determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, per limitare il proprio potere di accertamento qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l'insorgenza di contenzioso. Benché la norma fosse contenuta nell'articolo 59 e quindi nella potestà regolamentare dei Comuni, non era necessatio uno specifico regolamento, potendosi prevedere l'esercizio di questa facoltà anche nel regolamento dell'imposta, delegando a una delibera anche di giunta la quantificazione dei valori e il loro aggiornamento periodico.

L’accertamento
Nella fattispecie affrontata dalla Cassazione l'ente locale ricorrente, nonostante avesse con regolamento definito i valori tabellari e il contribuente avesse indicato dei valori superiori, si era ritenuto legittimato all'accertamento di una maggiore base imponibile per via della presenza di un’edificabilità potenziata e superiore rispetto a quella ordinaria sulla quale erano stati quantificati i valori tabellari, sicché la particolarità della fattispecie e cioè la specificità dell'intervento edilizio ammesso e consentito evidenziava una potenzialità edificatoria superiore a quella ordinaria.
Inoltre, l'ente rilevava che le delibere consiliari che illustravano i criteri in base ai quali le tabelle dei valori erano state approvate non escludevano che l'ente potesse procedere ad accertamento di maggior valore rispetto a quello dichiarato, in caso di utilizzo improprio dei criteri tabellari deliberati dal Comune.

Il decisum
La Corte, dopo aver illustrato le rigorose forme di pubblicità e controllo dell'esercizio del potere regolamentare, evidenzia che tali formalità sono richieste per produrre l'effetto – valevole erga omnes e dunque anche nei confronti della stessa amministrazione locale – di limitare il potere di accertamento del Comune qualora l'imposta sia versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, così realizzando lo scopo della norma di ridurre l'insorgenza del contenzioso e fornire ai contribuenti, uno strumento previsionale utile per la determinazione della base imponibile da adottare nella liquidazione del tributo locale.
Sicché avendo l'ente fatto ricorso alla fonte normativa secondaria con l'evidente scopo di rendere possibile una trasparente prevedibilità della base imponibile fa sì che venga conseguentemente autolimitata l'attività di accertamento. L'atto normativo regolamentare emanato (e conseguentemente anche le successive delibere di aggiornamento dei valori) hanno quindi forza innovativa nell'ordinamento giuridico e attribuisce ai contribuenti la situazione giuridicamente tutelata a non essere assoggettato ad accertamento nel caso di indicazione di una base imponibile non inferiore a quella predeterminata in via generale dal Comune.
Per la Corte, quindi, la diversa interpretazione dei propri poteri da parte dell'ente offerta nel ricorso, pretende di realizzare un'ipotesi di irragionevolezza dell'azione amministrativa, ritenuta capace di mutare la previsione fiscale che legittimamente il contribuente, in base al quadro giuridico promanante dalla stessa amministrazione, le si era rappresentato.
Dal pronunciamento della Corte si deve trarre l'insegnamento che se l'Ente si fosse autodeterminato alla procedura di predeterminazione dei valori dei suoli edificatori in base all’articolo 59 del Dlgs 446/1997, l'elaborazione delle tabelle deve essere più accurata possibile, considerando anche quelle situazioni di riqualificazione edilizia e di premialità con cubatura aggiuntiva, visto il vincolo al potere di accertamento.
Va rispettata, inoltre, la periodicità prevista nel regolamento, va infatti rammentato che siffatta procedura in quanto espressione di uno strumento previsionale utile per la determinazione della base imponibile da adottare nella liquidazione del tributo locale e che determina l'autolimitazione del potere di accertamento, non può essere temporalmente postumo all'anno di imposizione, né tantomeno successivamente il valore tabellare può essere modificato in incremento, per le annualità di imposta pregresse.

I «valori di riferimento»
Diversi Comuni hanno abbandonato la procedura dei valori tabellari, ricorrendo ai «valori di riferimento» quale mero atto collaborativo e di orientamento per i contribuenti ma che non costituisce vincoli e garanzie ai soggetti del rapporto di imposta come i «valori tabellari» artuicolo 59 Dlgs 446/1997.
Scegliere questa opzione, però, presuppone la corretta informazione ai contribuenti che i valori espressi sono puramente indicativi e non vincolanti sia per il contribuente, sia per l'ente, rammentando che ai fini della determinazione della base imponibile occorre sempre fare riferimento ai criteri legali e vincolanti dell'articolo 5, comma 5, del Dlgs 504/1992. Ne consegue, quindi, che la valutazione dell'ente deve essere supportata da un elaborato tecnico che, nel rispetto dei criteri descritti illustri le fonti e le metodologie adoperate per la determinazione dei valori, affinché possa essere considerato nell'eventuale contenzioso idonea prova della pretesa tributaria, qualora utilizzato per l'attività accertativa, fermo restando, tuttavia, che tali parametri non possono peraltro ritenersi esclusivi o esaustivi, poiché altri possono in via alternativa essere applicati, purché adeguati e idonei all’individuazione del valore.

L'anomalia del valore di compravendita nell'anno di riferimento
Si va rafforzando nei giudici di legittimità (sentenze Cassazione n. 11445/2018 e n. 14118/2017) l'orientamento che i criteri legali previsti dall'articolo 5, comma 5 ,del Dlgs 504/1992 sono applicabili solo laddove si debba pervenire al calcolo del valore venale in comune commercio in mancanza di un valore direttamente riferibile al terreno oggetto di stima.
Diversamente nel caso in cui il valore del terreno, e quindi il suo prezzo, sia già assegnato, perché posto in vendita, il valore fissato a quel terreno, considerato congruo o rettificato con avviso di accertamento divenuto definitivo, ne rappresenta il valore venale in comune commercio e quindi la base imponibile da considerare. In siffatta fattispecie, si è dell'avviso che la presenza o meno dei valori tabellari non inibisca il potere accertativo dell'ente qualora il versamento non fosse commisurato al prezzo dell'atto di compravendita, sia per la riferibilità diretta all'immobile e sia per la conoscenza di detto valore per i contraenti.
Il riferimento al valore di compravendita secondo la Cassazione (sentenza n. 27807/2018) vale anche nel caso in cui gli atti di compravendita utilizzati per l'individuazione del prezzo sono di poco successivi all'anno d'imposta oggetto di accertamento.
Specifica il giudice di legittimità che il ristretto arco temporale tra l'anno d'imposta e il prezzo concordato per l'acquisto delle aree oggetto del giudizio consente di ritenere che esso rispecchi il valore venale delle stesse nel periodo di accertamento. In questo senso, infatti, va inteso il riferimento al prezzo delle compravendite come primo indice del valore «venale comune in commercio» richiesto dall’articolo 5, comma 5, del Dlgs 504/1992, in altri termini del valore di scambio del bene.
Si ritiene, però che la riferibilità al prezzo di compravendita sia limitato alla valutazione dell'immobile compravenduto e non anche per gli altri suoli similari appartenenti a differenti soggetti, per la valutazione dei quali rimangono applicabili i criteri legali previsti dall'articolo 5, comma 5, del Dlgs 504/1992 ovvero se presenti i «valori tabellari».

(*) avvocato tributarista patrocinante in Cassazione – docente Anutel


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