Speciale nuova Imu/7 - Immobili in comproprietà, si paga in base alla destinazione della propria quota

Il comma 743 della legge 160/2019 dispone che «in presenza di più soggetti passivi con riferimento ad un medesimo immobile, ognuno è titolare di un'autonoma obbligazione tributaria e nell'applicazione dell'imposta si tiene conto degli elementi soggettivi ed oggettivi riferiti ad ogni singola quota di possesso, anche nei casi di applicazione delle esenzioni o agevolazioni».
La precisazione normativa è di fondamentale importanza perché supera alcune interpretazioni - fatte proprie anche dalla giurisprudenza di legittimità, ma basate su una mancata lettura sistematica della disciplina – in base alle quali l'Imu deve essere corrisposta allo stesso modo da tutti i comproprietari del medesimo oggetto imponibile.

Il caso principale è quello delle aree fabbricabili in comproprietà tra coltivatori e non coltivatori, sul quale si registrano numerose pronunce di legittimità, a partire dalla sentenza n. 15566/2010, che ha poi trovato numerose conferme (da ultimo Cassazione n. 18032/2019 e n. 23591/2019). Ad avviso della Corte «la qualità agricola di un terreno pur potenzialmente edificabile posseduto e condotto da uno dei comproprietari avente i requisiti soggettivi e oggettivi di cui al D.lgs. n. 504 del 1992, artt. 2, comma 1, lett b), e art. 9, comma 1, trova applicazione anche in favore degli altri comproprietari che non esercitano l'attività agricola, in quanto la destinazione agricola di un'area è incompatibile con la possibilità dello sfruttamento edilizio della stessa». Questa previsione, si ritiene, dipenda da un errore di fondo, ovvero quello di ritenere che esista una sorta di obbligazione unitaria per il medesimo oggetto imponibile. Si pensi all'ipotesi di un fabbricato posseduto da due soggetti ed utilizzato come abitazione principale solo da uno. Per il medesimo oggetto imponibile il comproprietario che lo utilizza come propria abitazione principale sarà esentato da Imu, mentre l'altro comproprietario sarà assoggettato ordinariamente.

Nel caso delle aree in comproprietà la ratio della norma è quella di agevolare solo una determinata categoria di soggetti, ovvero i coltivatori professionali che possiedono (nei limiti della loro quota di possesso) e conducono i terreni agricoli. Diversamente, occorrerebbe riconoscere le agevolazioni anche per i terreni dati in affitto ai coltivatori professionali, perché anche in questo caso vi sarebbe una destinazione ad attività agricola che (per usare le parole della Corte) determina «una situazione incompatibile con la possibilità dello sfruttamento edilizio dell'area, avente carattere oggettivo».