Città e sviluppo, la rinascita dei centri storici

Il centro storico torna a essere in Italia, nel primo scorcio del 21° secolo, una leva essenziale dello sviluppo economico, con una crescita media dei posti di lavoro del 20% (a Roma + 40%, a Torino +32%). Fra mille trasformazioni e fragilità, i centri storici dei 109 capoluoghi di provincia dispongono di 2,2 occupati per ogni residente contro un indice di 1,0 per la parte di città fuori del centro storico e di 0,7 per il dato nazionale. La superficie totale ammonta a 172 chilometri quadrati, pari allo 0,06% del territorio nazionale, con una popolazione di poco inferiore a 1,5 milioni, il 2,5% del totale nazionale. Le percentuali di questi territori crescono quando si parla di attività economica: l’8,4% degli addetti totali (2,1 milioni), il 14,5% degli addetti ai servizi pubblici, il 13,4% degli addetti alle attività ricettive, il 14% degli addetti ai servizi di produzione (credito e assicurazioni, attività immobiliari, informatica, R&S). Il patrimonio residenziale dei 109 centri storici è stimato, a valori 2016, a 224 miliardi di euro. Spiccano Milano con 36,5 miliardi, Roma con 32,5, Napoli con 22,4 e Venezia con 16,2. Le compravendite sono cresciute fra 2014 e 2016 del 27,3%, con punte del 73% a Matera, del 67% a Treviso, del 53% a Siena.

L’indagine
La fotografia arriva dalla Indagine nazionale sulla situazione dei centri storici realizzata dall’Associazione nazionale dei centri storici artistici (Ancsa) con il Cresme: un lavoro con un orizzonte lungo che parte dal 2001 e punta a segnalare le trasformazioni demografiche ed economiche di lungo periodo.
«Da oltre 30 anni - spiega il presidente di Ancsa, Francesco Bandarin - non si svolgono ricerche sulla situazione complessiva dei centri storici italiani. Questa dimenticanza, davvero preoccupante se si pensa all’importanza che i centri storici hanno per l’economia e l’immagine del Paese, si spiega con due ragioni: la prima è la sensazione della classe politica nazionale che la protezione del patrimonio storico urbano, consacrata con il suo inserimento nel codice dei Beni culturali, sia stata assicurata definitivamente con le riforme urbanistiche degli anni 60 e 70; la seconda è il trasferimento della materia alle Regioni nel corso degli anni 80, che ha tolto allo Stato l’onere, ma anche la responsabilità, di vegliare sulla situazione dei centri storici». L’obbligo di conservazione non basta: i centri storici sono minacciati da insidie vecchie e nuove di fronte alle quali spesso le norme esistenti dimostrano debolezza e incapacità di offrire soluzioni adeguate. Servono scelte per sfruttare le tecnologie digitali, programmare i flussi turistici, promuovere nuovi investimenti pubblici e privati per la manutenzione e la gestione, ridurre lo stock edilizio non occupato, avviare politiche di sostegno alla residenzialità.
La prima parte del 21° secolo ha registrato una forte ricentralizzazione economica con una pesante trasformazione: si sono ridotti gli addetti dell’industria e dell’artigianato (-27,6%), dei servizi distributivi (-20%), dei servizi di produzione (-7%) a vantaggio degli addetti dei servizi personali (istruzione, sanità, attività ricreative) del 73,4%, dei servizi pubblici del 55,4% e dei servizi di consumo (ristorazione e attività ricettive) dell’11,6%.
Il Cresme ha aggiornato i dati per alcune città campione, per confermare che le tendenze di lungo periodo valgono fino a oggi. Ed evidenziare uno dei punti chiave della ricerca: la frattura fra chi cresce e chi si desertifica. C’è chi avanza: centri storici che trainano l’economia urbana, dove sia stata avviata la virata verso la rigenerazione edilizia, i flussi turistici siano gestiti dalle nuove tecnologie informative, i servizi culturali, ricettivi, pubblici abbiano portato un rinnovamento dell’infrastruttura economica. E c’è chi arretra: centri storici che affondano l’economia delle città, territori marchiati da spopolamento e impoverimento.

La mappa delle città
Se la popolazione di Modena cresce negli ultimi cinque anni del 3,3% con un centro storico trainante in aumento del 4,5%, Cagliari e Bergamo perdono il 4,1% dei residenti nella città storica, affondando così il saldo dell’intero comune (rispettivamente -1,1% e -0,8%). Nel decennio precedente 2001-2011 - impetuoso per crescita immigratoria, economica e dei valori immobiliari - il centro storico di Verbania aveva registrato un’impennata del 44,9% insieme a Prato (+38,6%) e Grosseto (+33%) mentre in fondo alla classifica - oltre all’Aquila spopolata dal terremoto (-60,7%) - stavano Siracusa (-16,8%) e Brindisi (-15,9%).
Dinamiche demografiche variabili anche fra le grandi città. Roma e Milano crescono nell’ultimo quinquennio in residenti, sia pure a velocità diverse e con diverso ruolo del centro: +9% per la Capitale con un +1,9% della zona A, +1,3% per il capoluogo lombardo che cresce con un ridimensionamento del centro (-1,1%). Intanto il comune di Venezia affonda con la sua Laguna (-2,7% per il comune, -5,5% per il centro) e Torino è un esempio di centro storico vitale (+0,7%) in una città che complessivamente arretra (-2%). E non è un caso che Modena e Roma,a fronte della vivacità demografica, fossero già nel 2011 i due capoluoghi di provincia italiani in cui maggiore era la quota di stranieri sul totale dei residenti del centro storico: rispettivamente il 26,1 e il 24,3% contro una media nazionale dell’11,7%, con crescite del 600-700% rispetto alle presenze straniere del 2001. La dinamicità demografica passa dagli immigrati anche e soprattutto nei centri storici.